Aquí se explica todo.
Cada valuación viene de un modelo entrenado sobre 2.3 millones de fincas del Registro Nacional. Esta página muestra cómo funciona, con qué datos, qué tan acertado es y dónde se equivoca.
Cómo estimamos
Cómo estimamos el valor
El modelo toma todo lo que se sabe públicamente de una finca — ubicación, área, tipo, ventas pasadas, construcciones, zonificación, accesos — y devuelve un valor estimado. No es una tasación legal ni un avalúo fiscal: es una estimación estadística contra ventas comparables de los últimos cuatro años.
Partimos del dato oficial
Usamos las bases completas del Registro Nacional, el Catastro (SNIT) y el Plan Regulador Municipal donde existe.
Validamos con satélite
Cruzamos cada lote con imágenes satelitales (SNIT 2017, OpenStreetMap, Overture) para confirmar dónde hay construcción y cuánta.
Comparamos con ventas reales
Para cada finca buscamos sus vecinos con ventas recientes y usamos sus precios por m² como referencia.
Fuentes de datos
Las fuentes que alimentan el modelo
Cada número en este sitio viene de una de estas bases públicas o semi-públicas.
| Fuente | Registros | Aporta |
|---|---|---|
Registro Nacional Quién es dueño, qué deudas tiene la finca, historial de ventas, colindancias | 65M+ | Quién es dueño, qué deudas tiene la finca, historial de ventas, colindancias |
Catastro Nacional Ubicación exacta, área y forma del lote | 2,112,163 | Ubicación exacta, área y forma del lote |
Mapas oficiales (IGN, escala 1:5000) Edificios, calles, ríos, elevación del terreno | ~3M | Edificios, calles, ríos, elevación del terreno |
Imágenes satelitales (OpenStreetMap, Overture) Construcciones nuevas (post-2017), cobertura rural | 2.72M | Construcciones nuevas (post-2017), cobertura rural |
Plan Regulador Municipal Qué se puede construir en la zona (18 cantones) | 77,000 | Qué se puede construir en la zona (18 cantones) |
INEC (censo y mapas distritales) Densidad poblacional y contexto socioeconómico | 492 | Densidad poblacional y contexto socioeconómico |
Conectividad (SUTEL · Ookla) Velocidad de banda ancha por distrito (SUTEL — Mapa de Banda Ancha) y mediciones de velocidad ~600 m (Ookla Open Data, CC BY-NC-SA 4.0). Indicador del área y capa «Velocidad de internet» del mapa. | 1.18M | Velocidad de banda ancha por distrito (SUTEL — Mapa de Banda Ancha) y mediciones de velocidad ~600 m (Ookla Open Data, CC BY-NC-SA 4.0). Indicador del área y capa «Velocidad de internet» del mapa. |
Notarías (escrituras digitalizadas) Precios de escritura verificados | 778 | Precios de escritura verificados |
Patentes municipales Si hay un negocio operando en la propiedad | 28,815 | Si hay un negocio operando en la propiedad |
El motor
Cómo funciona el modelo
Usamos dos modelos de inteligencia artificial distintos que miran la misma propiedad de formas diferentes. Cada uno hace su propia estimación y el valor final es el promedio. Cuando los dos coinciden, el modelo está seguro; cuando difieren, lo marcamos como menos confiable.
Lo entrenamos con cerca de 85,000 ventas reales registradas en los últimos cuatro años (2022–2026), después de quitar regalos familiares, errores de registro y operaciones gubernamentales. Una vez entrenado, lo corremos contra las 2.3 millones de propiedades activas del país.
El avalúo fiscal de la municipalidad nunca lo usamos para entrenar el modelo — eso sería hacer trampa, sería como darle la respuesta antes del examen. Pero sí lo usamos como un piso al final: si nuestra estimación queda muy por debajo del valor fiscal vigente, la subimos, asumiendo que el dueño no aceptaría vender por menos.
Lo que más pesa en la valuación
Lo que el modelo no sabe
Lo que el modelo no puede ver
Cosas que mueven el precio real pero no aparecen en datos públicos:
Niveles de confianza
Qué tan confiable es cada estimación
Cada propiedad recibe un nivel de confianza (A–D) calculado a partir de señales que predicen el error real: cuántas ventas comparables hay cerca, qué tanto concuerdan nuestros dos modelos, el tamaño del lote, el rango de valor y qué tan recientes son los datos registrales. Validamos cada nivel contra miles de ventas reales.
A — Muy alta
En ventas verificadas, ~9 de cada 10 estimaciones de este nivel caen dentro de ±25% del precio real. Zonas con muchas ventas comparables y datos recientes.
B — Alta
~8 de cada 10 estimaciones dentro de ±25% en ventas verificadas. El nivel más común.
C — Media
~6 de cada 10 estimaciones dentro de ±25%. Zonas con pocas ventas comparables o mayor variabilidad de precios.
D — Baja
Estimación orientativa: casi no hay ventas comparables (lotes muy grandes o zonas remotas). En este nivel no mostramos un valor puntual, sino un rango, para no dar una falsa precisión. El resto del reporte — registro, gravámenes, zonificación — no se ve afectado.
El nivel se muestra gratis antes de comprar el reporte, para que usted decida con información. Cada reporte incluye un rango de valor acorde al nivel de confianza (más amplio cuando la certeza es menor); en el nivel más bajo mostramos solo el rango, no un valor puntual.
Verificación mensual
Cómo probamos el modelo
Cada mes corremos el modelo contra las COMPRAs nuevas del Registro. Tres comprobaciones:
Error en ventas nuevas
Calculamos el error mediano contra las ventas del último trimestre y lo comparamos con el mes anterior. Si sube más de 2 puntos, investigamos.
Portafolio de referencia
Tenemos 16 propiedades con precio de venta confirmado por los dueños. Revisamos cómo predice cada una, mes a mes.
Eco fiscal
El 85% de las COMPRAs registradas declaran exactamente el avalúo fiscal. Rastreamos ese porcentaje y filtramos agresivamente para que no contamine el entrenamiento.
Cada corrida queda registrada con fecha y métricas. Toda mejora o retroceso queda en el historial.
Buen uso
Cuándo usarnos, y cuándo no
Úsanos para
- Tener un precio de referencia antes de negociar
- Verificar si una tasación recibida está dentro de rango
- Comparar 10 propiedades rápidamente antes de visitarlas
- Leer el mercado de un cantón o distrito
- Evaluar el riesgo de una cartera hipotecaria
No nos uses para
- Registrar una propiedad — eso es del Registro Nacional
- Sustentar un crédito — un banco requiere avalúo de perito autorizado
- Valorar una propiedad con remodelaciones no registradas
- Valorar fincas agrícolas remotas sin visitar el sitio
- Tomar decisiones legales o sucesorias sin revisión profesional
¿El modelo se equivoca en una propiedad?
Mandanos el número de finca y tu estimación. Lo revisamos en nuestro reporte trimestral.
Escríbenos